契約間際で購入しなかった物件
以前このブログで、不動産投資を始めるとき （ ５年ちょい前 ） に 買う予定だった物件を、結局購入しなかった話しを書いたことがある。
当時その物件の成約価格は￥3150万だったが、数ヶ月前に￥4500で売りに出されていて大変なショックを受けたことも書いた。
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ワタシの次に買い付けを入れた方が購入し、ちょうど５年経つタイミングで売却して利益確定をする予定なのだろう。
５年たつ前に売却すると、売却益の約４割もの税金を払わなければならない、、、
それから、この絶妙な価格設定、、、、
なかなか腕の立つオーナーさんのようだ。
さて、この物件のその後の経過だが、やはり￥4500万では買い手がいなかったようで今回￥4150まで価格を下げて販売している。
グーペ
ワタシが買う予定だったときは築10年だったので、今は築15年になっている。
木造の耐用期間は22年となっているので、築15年になるとなかなか売却が難しいようだ。
この価格で売れた場合の利益確定額を試算
さて、この物件の今後の動向を勝手に想像してみたい。
まず、この価格で買い手が現れるパターンを想像すれば、指値が入って￥4000万ほどでの成約となるのでは？、、、 と思っている。
そうしたら売却益は￥850になるが、買う時と売る時の手数料モロモロが￥500万くらいはかかると思われ、実際には￥350万の売却益だろう。
売却益には税金もかかるが、減価償却とか計算すると複雑になるのでワタシの独断と偏見で￥150万と仮定する。
そして５年間で返済した借金と、稼いだキャッシュフローも計算する必要がある。
3000万の20年ローンだと、5年で500万くらいは返済が進んでいると思われ、キャッシュフローは年間￥60万ｘ5年と仮定する。 （ 経験上の感 ）
細かいことは省略して大まかな計算だと、
売却益 － 売却益に対する税金 ＋ 元金の返済額 ＋ 5年間のキャッシュフロー
が、このオーナーさんの利益確定額である。
つまり、今回の数字を当てはめると、
￥350万－￥150万 ＋ ￥500万 ＋ ￥300万 ＝ ￥1000万
￥1000万 が今回の投資の利益確定額と推測される。 （ オーナーさん、間違ってたら申しわけない ）
まずまずの投資結果ではないかと思われる。
ただ、せっかくの１棟モノなので、もっと長期で保有してもよかったのではないか？ とも思われる。
ここら辺の考え方は人それぞれだ。
