億の壁は存在する!
今回、自分は無事にRCの1棟アパートを購入できました。
念願の1棟モノではありましたが、少し悩ましい状況も発生しています。
それは、融資を重ねていく上で必ず立ちはだかる 1億円の壁が見えてきたことです。
保証人であるうちの鬼嫁も、その圧力に押されている状況になっています。
億の壁は一つではなく、見る人によって また角度によって別の姿を現します。
- 借入に対する心理的な壁
- 家族の理解の壁
- 融資枠 = 年収の20倍の壁
- 保証人や団信保険の枠
といったところです。
普通のサラリーマンなら、¥3000万 ~ 4000万程度の住宅ローンを組む際にも 不安になることがあるでしょう。
それが1億円の借金ともなると、果たして返していけるのだろうかという 不安があって当然のことだと思います。
何を隠そう 今では1億近い借金を抱える自分も、たった¥3150万の物件購入を 不安になってドタキャンした苦い経験を持っています。 ( はじめの頃 )
保証人にさせられる嫁に至っては、とても気の毒な話しです。
年収の 20倍の壁
こちらは一般的にそのように言われています。
年収¥500万のサラリーマンなら 20倍で1億円。
つまり必然的に¥1億までしか融資されないということになります。
これが ゾクに言う融資の1億円の壁になります。
たとえ、年収が¥650万 ~¥700万とかあるサラリーマンだとしても、住宅ローンが¥3000万 ~ ¥4000万とかあれば、やはり残りの 枠としては 1億円程となります。
団信保険の1億円の壁
こちらも一般的な話しです。
団体信用保険は、借り主にもしものことがあった場合に 残りの借金がチャラになるありがたい保険です。
通常は住宅ローンのためにあるモノらしいので、1億円を超える団信保険は存在しない。
団信保険を扱う地銀協会?なるものの枠が、1億円までと決まっているそうです。
* 2021年4月追記 ( 第一地銀で1億円、第二地銀で1億円合わせて2億円というのが正確な話しのようです。 )
オリックスやみずほ銀行など 全国区の銀行の融資は別枠になりそうなので、それぞれで確認していただきたい。
また、団信保険をつけずに購入する場合は、この枠の限りではないようです。
億の壁を乗り越えたい人はどうするべき?
これは、その人の実績と信頼次第なのかもしれないけど、以下の項目が加算の対象になると思われます。
- 今までの返済実績や、その人の属性
- 今持っている物件の収支や購入する物件の資産価値
- 確定申告がプラスで、不動産収入をサラリーにプラスカウントできていること
- 不動産事業に対する熱意や取り組み方
- 不動産融資から、プロパー融資( 事業性融資 ) へのステップアップ
- 法人を作って融資を受ける
不動産投資を始めた頃の自分からすると、1億円の壁などというものは遥か彼方にあるもので、自分には関係ないとの思いもありました。
それが今や目前です。
この壁を乗り超えて次のステージに行くのか、しばらく残債を減らすことに専念するのか、、、
今は少し頭を冷やし、自分にもっとも適した方法を考えたいと思います。
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