１０万円の繰り上げ返済実験をやってみた。
今週は、インベスコオフィスリートと小野薬品の自社株買いのニュースが重なり、両銘柄ともに株価が上昇した。
このためブログはその話題が中心となってしまったが、不動産オーナーとしての記事も、週の締めくくりとして書いておきたい。
実は、私のお部屋コレクションの中で、一部屋だけ３％台で借りている物件があったため、その繰り上げ返済を実施したのだ。
まず、その融資の内容は以下の通り。
・ 金利 ＝ 約3.28％
・ 融資期間 ＝ 35年 （420回）
・ 融資金額 ＝ 約￥4,800,000
・ 返済総額 ＝ 約￥8,076,000
・ 月の支払 ＝ 約￥19,200
そのうち、約￥140,000 を、７ヶ月で返済していた。
ということで、繰り上げ返済時の総支払額の残金は、約￥7,936,000 となる。
そして今回、わたしはここから￥100,000 の元金返済を実施した。
この時点での残りの元金額 ＝ 約￥4,656,000
（ちなみにその繰り上げ返済にかかった手数料は、約￥2,500）
さて、これからは返済後の金額。
・残りの返済期間はそのまま （残り413回）
・もちろん金利もそのまま ＝ 3,28％
・ 月々の返済額 ＝ 約￥18,800
・ 支払総額の残 ＝ 約￥7,769,000
これにより、次の項目にだけ、変化が現れる。
・ 月々の返済額 △￥400 （￥19,200－￥18,800）
・ 支払総額の残 △￥167,000 （￥7,936,000－￥7,769,000）
金額５００万弱、期間３５年のローンに対して、１０万円の繰り上げ返済を、融資開始の１年以内に実施した場合の結果。
「 月々４００円の減額と、総支払い額で￥67,000の得をした 」
月にたった４００円と、３５年で￥67,000
今回は、実験のつもりで１０万円だけの繰り上げ返済を行ったが、あまり意味のない返済だったと言わざるをえない。
それよりも、最初から安い金利で借りる方が良い。
今回の教訓。
① 安い金利で借りれる場合（例えば２％以下）は、できるだけフルローンに近いかたちで、長期間借りる。
② 高い金利の場合（３％以上）の場合は、２０年とか短めにローンを組み、できるだけ頭金を入れる。
③ 基本繰り上げ返済はしない。 （それでも、どうしても繰り上げ返済をしたい場合は、利息負担を減らすために、早めの繰り上げ返済を行う）
というのが、正解に近い形ではないだろうか？
それがわかっただけでも、今回の繰り上げ返済の意味はあったのではないか、、、
いかなる結果であろうと、人生においてムダな経験はない というのが、ワタシの考え方である。
