10万円の繰り上げ返済実験をやってみた。
今週は、インベスコオフィスリートと小野薬品の自社株買いのニュースが重なり、両銘柄ともに株価が上昇した。
このためブログはその話題が中心となってしまったが、不動産オーナーとしての記事も、週の締めくくりとして書いておきたい。
実は、私のお部屋コレクションの中で、一部屋だけ3%台で借りている物件があったため、その繰り上げ返済を実施したのだ。
まず、その融資の内容は以下の通り。
・ 金利 = 約3.28%
・ 融資期間 = 35年 (420回)
・ 融資金額 = 約¥4,800,000
・ 返済総額 = 約¥8,076,000
・ 月の支払 = 約¥19,200
そのうち、約¥140,000 を、7ヶ月で返済していた。
ということで、繰り上げ返済時の総支払額の残金は、約¥7,936,000 となる。
そして今回、わたしはここから¥100,000 の元金返済を実施した。
この時点での残りの元金額 = 約¥4,656,000
(ちなみにその繰り上げ返済にかかった手数料は、約¥2,500)
さて、これからは返済後の金額。
・残りの返済期間はそのまま (残り413回)
・もちろん金利もそのまま = 3,28%
・ 月々の返済額 = 約¥18,800
・ 支払総額の残 = 約¥7,769,000
これにより、次の項目にだけ、変化が現れる。
・ 月々の返済額 △¥400 (¥19,200-¥18,800)
・ 支払総額の残 △¥167,000 (¥7,936,000-¥7,769,000)
金額500万弱、期間35年のローンに対して、10万円の繰り上げ返済を、融資開始の1年以内に実施した場合の結果。
「 月々400円の減額と、総支払い額で¥67,000の得をした 」
月にたった400円と、35年で¥67,000
今回は、実験のつもりで10万円だけの繰り上げ返済を行ったが、あまり意味のない返済だったと言わざるをえない。
それよりも、最初から安い金利で借りる方が良い。
今回の教訓。
① 安い金利で借りれる場合(例えば2%以下)は、できるだけフルローンに近いかたちで、長期間借りる。
② 高い金利の場合(3%以上)の場合は、20年とか短めにローンを組み、できるだけ頭金を入れる。
③ 基本繰り上げ返済はしない。 (それでも、どうしても繰り上げ返済をしたい場合は、利息負担を減らすために、早めの繰り上げ返済を行う)
というのが、正解に近い形ではないだろうか?
それがわかっただけでも、今回の繰り上げ返済の意味はあったのではないか、、、