今月に入って、とあるターミナル駅にほど近い、9部屋の鉄骨のアパートに買い付けを入れていました。
その物件は築17~8年経ってたんだけど、価格が手ごろで¥5500万ほど。
新幹線も停まるターミナル駅近くという、とても土地の希少価値が高い物件のため、 融資を長く引くことができれば買うつもりでした。
鉄骨造の物件の耐用年数は、重量鉄骨であれば34年、軽量鉄骨だと19年。
ミジュク者の自分は今回はじめて知ったんだけど、その中間みたいな鉄骨サイズがあって、27年?というのあるらしい。
この物件はこれに該当するみたいです。
ちなみに、木造アパートの耐用年数は22年、RC造(テッチンコンクリート) は47年。
通常 銀行の融資は、この耐用年数の残り期間を基準として行われます。
(若干はプラスできることが多いけど、、)
そして築17年も経過した鉄骨造の物件では融資期間が十数年しかとれず、月々の返済額が大きくなってしまうおそれがありました。
今回、希望していた年数でローンを組めれば、毎月7~8万のキャッシュフローがでる計算だったんだけど、、、
今日、チクショー銀行さんから返事があり、その結果は △ でした。
簡単にいうと、融資は満額可能ということだったんだけど、希望するほどの期間延長はムリです!とのことです。
それでも現状の家賃・満室経営で計算してみると、毎月わずかながらキャッシュフローはでる計算に。。
でも 空室がでたり、満室でも今後家賃が下がってくると、手出しが発生することになる。。
うーん悩む。
しかし、大規模修理が発生しようものなら、、、
考えただけでも恐ろしい。
残念だけど今回は諦めることにして、次のターゲットを探すことにしました。
ちなみに自分は、毎日欠かさずインターネットを見て、物件を探しています。
そして気に入った物件があると、なじみの不動産屋に購入を依頼するんだけど、今回はその会社のナッツ部長がサイトに出る前の物件を紹介してくれました。
物件は、タイヘン人気のヘンクレスト。
築年数は上記の鉄骨アパートとほぼ同じなんだけど、RCなので融資期間もたっぷり。
通常私が購入する価格よりも若干高いのが残念なんだけど、他のモロモロ条件が良いため若干の指値を入れつつ、買い付けを入れてみることにしました。
融資先についても、新たにOX銀行さんを紹介してもらうことになってます。
そしてOX銀行の枠だと、あと数部屋分の購入枠は確保できるみたいです。
あとは融資がどうなるか、、、
結果は連休明けにでると思うので、また報告します。