物件購入後、自分の借入状況を見直してみる ~ 残債利回りという判断基準

その借入額は安全か、、

 

先日、木造8部屋の中古アパートを手に入れたことを書きました。

それはそれでラッキーなことなんですが、それにより借入金の総額も一気に増えてしまいました。

 

今現在、残っている借入金の元金の額は、¥140,000,000 程になります。

( 自宅のローンを含めるともうちょっと多い。 )

 

この金額は、普通のサラリーマンにとっては途方もない金額に思えるんじゃないか?、、、と思います。

なぜなら自分もそうだったからです。

 

自分が初めて契約寸前までいった中古物件の金額は、( 今の借入総額からするとですが、、)  たったの¥3150万 です!

たった¥3150万 の借金にビビって、( 今考えてもまずまずの物件を、、 ) 契約寸前でキャンセルしてしまったフニャチン野郎だったんです、、、

 

少しもったいないことをしましたが、それがその当時の自分の実力です。

しょうがないです。

後悔は、( ちょっとしか ) していません。


 


 

残債利回りという考え方

 

話しを戻します。

今現在残っている借入金の元金の額は、¥140,000,000 程です。

 

これに対して、家賃収入の総額は、年間で¥13,100,000 程になるので、

家賃収入に対する借金の総額 = 残債利回り でいうと、9.3% 程 ということになります。

 

残債利回りというのは、家賃収入に対しての借金の総額がどの程度安全なのか、それともリスクが高いのかという指標になります。

 

それぞれの物件の立地や築年数、金利等が影響してくるので 一概には言えませんが、一般的に公開されているメガ大家さんたちの残債利回りも、9 ~ 10 % の人達が多いように思います。

 

要はそれくらいの範囲内なら、、、

( メチャクチャ高い金利で借りてるとか、空室が多くて表面利回りと実質利回りの差がありすぎる、、、とかが無ければですが、、、 )

ある程度、安全圏内にいると見ることができるのではないでしょうか、、、?

 

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この残債利回りを下回る場合は、頭金を多く入れるとか 繰り上げ返済するとかして、この範囲内に収まるように対処していった方がよいかもしれません。

 

自分の場合、借入総額に対しての平均の金利は2%の前半なので、単純なイールドギャップ ( 金利と利回りの差 ) は7%くらいはあります。

 

今のところ安全圏内だと判断しています。

 

あとは、ある程度の規模拡大ですね。

ひとまず、今の倍の部屋数 = 50部屋くらいを目標にして、頑張っていきたいと思います!

 






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