戸建て投資への挑戦 ① ~ 融資が厳しいので、戸建て物件を現金で買おう と思う

戸建て投資に狙いを定める!

 

最後にアパートを買ったのは、コロナの蔓延が始まった2020年の2月頃だったと思います。

かれこれ それから もう3年近く物件を買えてないことになります。

 

物件が買えてない理由は、大きく3つ あります。

 

① 総借入額が2億円を超えてしまった。 (そのうち3000万以上は既に返してるんだけど、、) ⇒    これでも融資可能な銀行はあるけど、頭金が2割必要と言われる

② 頭金の不足 ⇒ 物件が5000万の2割の場合、諸費用合わせて1200万近く必要になる     ( 1割+諸費用ならだせるけど、2割は無理 )

③ 物件価格が高騰しすぎて、自分の投資エリアだと収支の合う物件が見つからない        (カリに ②をクリアしても、築浅だとキャッシュフローがでる物件がない。)

 

まあ こんな感じですね。

 

自分の投資している福岡市内での現況のモデルケースだと、

物件価格 が ¥5000万だとすると、、築10年  表面利回り = 7.2%   金利 = 2.5%(融資期間 = 25年 )

上手くいって こんな感じになると思います。

( ちなみに 7.2%だと、満室時の家賃は、¥300,000/月 です。)

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カリに頭金と諸費用の¥1200万を銀行に差し出したとして、ローンは¥4000万!

毎月のローンの支払いは ¥180,000くらいになるかと。

 

これに管理料5%やら掃除代やらインターネット代やら、固定資産税やら火災保険だの、、、

経費が合わせて月割りで¥6万程かかり、最終の手残りは、満室想定でも月額¥6~7万くらいになると思われます。

 

¥5000万の物件を買ために、¥1200万も手出しして¥4000万も借金を増やし、これだけのキャッシュフローしか残らない のであれば、

無理して1棟アパートを買う必要もないと思うんです。

 

 


 

じゃあ、、、、新しいことにチャレンジしよう!!

 

ということで、頭金として貯めたキャッシュを使い、利回りのいい戸建て賃貸にチャレンジしてみようと思うんです。

幸いなことに、新しくできたツテがいくつかあり、南九州エリアの戸建て情報が入るようになりました。

その中で¥500万くらいの戸建て情報がいくつかあります。

この中で一番よさそうなのを選び、やってみようと思います!!

 

これがうまくいくかどうかはやってみないとわかりません。

でもやってみないことには経験できません!!

 

なので今回は、経験を買うつもりでチャレンジしてみようと思います。

この結果はまた報告します !!

 




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