戸建て投資に狙いを定める!
最後にアパートを買ったのは、コロナの蔓延が始まった2020年の2月頃だったと思います。
かれこれ それから もう3年近く物件を買えてないことになります。
物件が買えてない理由は、大きく3つ あります。
① 総借入額が2億円を超えてしまった。 (そのうち3000万以上は既に返してるんだけど、、) ⇒ これでも融資可能な銀行はあるけど、頭金が2割必要と言われる
② 頭金の不足 ⇒ 物件が5000万の2割の場合、諸費用合わせて1200万近く必要になる ( 1割+諸費用ならだせるけど、2割は無理 )
③ 物件価格が高騰しすぎて、自分の投資エリアだと収支の合う物件が見つからない (カリに ②をクリアしても、築浅だとキャッシュフローがでる物件がない。)
まあ こんな感じですね。
自分の投資している福岡市内での現況のモデルケースだと、
物件価格 が ¥5000万だとすると、、築10年 表面利回り = 7.2% 金利 = 2.5%(融資期間 = 25年 )
上手くいって こんな感じになると思います。
( ちなみに 7.2%だと、満室時の家賃は、¥300,000/月 です。)
カリに頭金と諸費用の¥1200万を銀行に差し出したとして、ローンは¥4000万!
毎月のローンの支払いは ¥180,000くらいになるかと。
これに管理料5%やら掃除代やらインターネット代やら、固定資産税やら火災保険だの、、、
経費が合わせて月割りで¥6万程かかり、最終の手残りは、満室想定でも月額¥6~7万くらいになると思われます。
¥5000万の物件を買うために、¥1200万も手出しして¥4000万も借金を増やし、これだけのキャッシュフローしか残らない のであれば、
無理して1棟アパートを買う必要もないと思うんです。
じゃあ、、、、新しいことにチャレンジしよう!!
ということで、頭金として貯めたキャッシュを使い、利回りのいい戸建て賃貸にチャレンジしてみようと思うんです。
幸いなことに、新しくできたツテがいくつかあり、南九州エリアの戸建て情報が入るようになりました。
その中で¥500万くらいの戸建て情報がいくつかあります。
この中で一番よさそうなのを選び、やってみようと思います!!
これがうまくいくかどうかはやってみないとわかりません。
でもやってみないことには経験できません!!
なので今回は、経験を買うつもりでチャレンジしてみようと思います。
この結果はまた報告します !!