不動産投資は儲からない?
最近、不動産投資だけでリタイヤするのはやっぱり難しいなーと、つくづく思っています。
なぜなら大きい金額を動かす割りには、あんまり儲からないからです。。。
自分の場合は2億借りて30部屋を購入したけど、現在の毎月のキャッシュフローはせいぜい¥33~34万ほど。 ( 固定資産税支払い後の金額 )
ちなみにこれは、修理や退去がまったく発生しない前提での、すべてがうまくいった場合の満額回答です。
当初狙ってた利益額よりはずっと少ない。
基本的にじっくり検討して、良い物件を購入しているハズなのに、、、
それでも、なぜそれほど儲からないのか? 、、、
と、考えた答えたワケですが、、、
ひとつは、将来値下がりしにくいと思われる場所を厳選して購入しているつもりなので、利回りが低いという理由があります。 ( キャピタルゲインは狙えそう、、、 )
あとは税金と管理費・修理代

そして二つ目には、規模が大きくなればなるほど 余計な経費がかかりすぎるという理由があります。
自分の場合は、30部屋を維持するのにかかる固定資産税は、年間でだいたい¥100万程。
そして、1部屋購入するごとに、だいたい8 ~ 10万円ほどの不動産取得税がかかる。
税金だけじゃなく、購入するときは司法書士費用やら銀行へのローン手数料やら印紙代やらとモロモロの経費がかかります。
そして入居者が入れ替わるたびに、現状回復費と広告料で¥10数万、
また、家賃総収入の3~5%の管理費用、
区分マンションの場合は、それとは別に管理料と修繕積み立て金、( 1部屋平均で¥8000 ~ 9000 くらい、、、 )
それから1棟アパートの場合は、清掃費用と共用部分の電気代と水道料が毎月発生。 (正確には水道代は2ヶ月に1回 )
これらとは別に、ちょこちょことした修理費用もしょっちゅうです!
そしておそらく数年後には、木造2棟の壁の塗り替えが発生。 ( ちゃんとやれば、たぶん1棟 =¥100万くらい? )
あとは売却して、利益がでた場合は、売却益の2割ほどの税金
そして最終的には、これらの経費を差っぴいて、確定申告で利益がでた分から相応の税金を払わされます。
じゃあ、どうやって儲けるの?
結論を言うと、、、
まずは、これらの経費を差っ引いても利益の出る物件を買わないといけません。
それから、ひとつの物件から得られる利益はたかが知れてるので、ある程度の規模まで拡大する必要がありそうです。
2億借りて月に¥33万円なら、6億借りれば月¥100万です。
まあ自分には6億借りるのは無理でもその半分 = あと¥1億借りて借入総額¥3億で、月¥50万のキャッシュフローは可能だと思ってます!
そうなれば仕事に対する自由度はかなり上がります!
そのためには、あと2棟分、コツコツと頭金を貯める必要がありますね。
それから最後の締めくくりとしては、税金をちゃんと払っても利益のでる経営ができるよう、日々勉強していく必要があるということです。
ローリスクでサラリーマン収容所から脱獄するには、そのくらいの努力が必要です!!