またまた買い付け失敗 ~ 11部屋目の区分に買い付けを入れたけどコケた。。

久しぶりの買い付け実行!

 

今回、築年が新しくてお手ごろ価格という、なかなか良い物件が売りに出ていたので、久しぶりに買い付けを入れてみました。

 

今回の物件は、福岡市中央区有数の高級住宅地 = 小濠公園近くにある区分マンション

 

↓  ( PDパークサイドおーほりん )

 

グーペ

 


物件のスペックは?

 

ちなみにこの物件のスペックはイカの通りです。

① 築年数は16年、 小濠公園近くの大通り沿い

② 部屋数は全部で26部屋、( 今回の部屋は、これの2階 )

③ 広さは24平米超の1Kタイプ

④ ウォシュレットと独立洗面台が付いたハイグレードタイプ

⑤ 地下鉄 七本松駅から徒歩6分ほど

⑥ 売り出し価格は¥700万、ここからしばらく売れずに¥670万に値下げ。

これに¥40万ほどの指値を入れて様子を見てみました。


 

大通り沿いの2階ということで、( 自分が住むワケじゃないけど ) 車の騒音がちょっぴり心配。

それから、部屋数が26部屋しかないことでの、管理費が高くなりそうなのと修繕積み立て金の積み上げ総額については、ちょっと心配なところ。

 

融資の方は、古くからのお付き合いのある、SAGAのKA銀行さんにお願いしてみました。

融資が通るかどうかは保証会社次第ということで、、キューソーシンという保証会社の審査を待っていたところ、、、、

結果はまたしてもNG!

今回は物件のスペックが高かっただけに、少しへこんでます。

 


 

これからどうするのか? 投資戦略の見直し

 

今回の融資NGを受けて、今後の投資戦略の見直しが必要となりました。

区分を融資で買い進める方法は、しばらく通用しないことが決定したからです。

 

なぜなら九州の地銀を使う場合、ほぼすべての銀行がこのキューソーシンを使っていて、ここの審査が通らないということは、どこの銀行を使っても同じ結果になるからです。

 

なので、今後の投資戦略としては、

① 現在1棟モノの頭金として用意している現金を、もっと増やして区分を現金買いする。

② 区分はあきらめて、1棟モノに完全シフトし、プロパーローンで購入していく

③ 区分を1部屋売って利益確定し、足かせを減らしつつ現金を増やす。  そして ①か②を実行

④ 物件を増やすことはしばらくあきらめ、現金はクリ上げ返済かREAT購入に使う。

 

これらの選択指の中で、その時に応じてベストな選択をしていくことになりそうです。

 

良い物件があれば、①~③は有効だと思う。

良い物件がしばらくなければ、④にシフトするのもありかも、、、

クリ上げ返済で 区分のローンを1つつぶせば、その分のキャッシュフローが増えて、1~2部屋購入するのと同じ効果が発生する。

そして ( 一時的にキャッシュは減るけど )、増えたキャッシュフローを貯めて再び再投資に使うことができる。

 

うーん、

悩ましい、、、

今日はもう考えるのやめよう、、、

 






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