購入から5年たった物件を 売却するか持ち続けるどうかの判断が難しい、、、

初物件購入から5年が経過

 

最初に買った物件が、ついに4月の末で60回目の支払いを終えた。

つまりは  購入してから5年が経過したことになる。

 

この物件は、福岡市の中心である天神から駅二つという立地にあり、広さも24平米という十分な広さをもっている。

当時で築10年の築浅マンションだったが、¥430万という 今では考えられない破格の値段で購入できた チョーお宝物件だ。

 

そしてラッキーなことに その次の年にも同じ物件の2階の部屋を、同じ¥430万でもう一つ追加することができた。

 

↓ ( チオーネ チラオ1号室・2号室 )


グーペ

実はこの部屋、購入した時からずっと同じ入居者様に住んでいただいている。

家賃は¥49,000 (月)

¥49,000 x 12 = ¥588,000 (年)

表面利回りは 13.67%

 

すでに 5年間で ¥2,940,000 をいただいており、今月末でほぼ¥3,000,000 となる。

 

もう 2年と3ヶ月も少し住んでもらえれば、物件の購入価格を丸ごと この入居者様からいただけることになる。

 




売却益をとるか、持ち続けてインカムゲインを積み上げていくかの選択

 

残債もだいぶ少なくなってきているので、ここで利益を確定するのも一つの方法だということも最近は考えている。

5年たつと 売却益に対する税金が20%と安くなるため、投資を完了させる一つの目安の期間となるのだ。

( 保有5年未満の場合は、売却益に対して約40%の税金がかかる。 )

 

この物件はとても人気があり、週末になると毎週のようにメイワクな買い取り業者どもから 「¥○○○万で売ってくれ 」 という電話がかかってくる。

なかなか売りにでることはないが、今売りにでた場合は¥800万くらいでサイトにでるような物件だ。

 

つまり オーナー ( ワタシ ) にとっては、ここで売却してソコソコの利益を確定するか、もううしばらく ( あるいはずっと ) 持ち続けてインカムゲインを積み上げていくかの2択を選択できる。

 

「 売るか、持ち続けるか 」 の どちらがより正しいのかは、そのオーナーが置かれた状況によるので判定が難しい。

 

「 5年分の家賃収入の利益が確保できるなら売却する 」 という人もいれば、 「 金の卵を産むニワトリを売るな 」 という言葉もある。

 

イロイロと考えた結果、今のワタシにとって そしてこの部屋に関しては、できるだけ長く持ち続ける方がよいとの考えに至った。

 

その理由としては、

① 収益物件の価格は今後下がると予想するが、福岡市内中心部の築浅の区分マンションに関しては競合が少なiいため、まだまだしばらくは高止まると考えている。 ( 売り急ぐ必要はない )

② なのでこの部屋を売れば一時的な売却益を稼ぐことができるが、追加の物件を買う時に同じく高い値段で買う必要がでてくる。

③ その上 売却に対する手数料や売却益に対する税金を取られる。

④ 今後銀行融資が厳しくなっていく流れなので、追加の物件購入がうまくいくかがわからない。

といったところである。

 

今の自分のように規模拡大を進めたい成長過程の大家にとっては、目先の利益のために1物件売るよりも、部屋数を増やしながらじっくりとインカムゲインを積み重ねていく方が、長い目で見たときに良い結果がでるのではないだろうか?

 

ただ、今後の値下がりが顕著に予想できる場合や、いくつかあるうちの1物件を売って その売却益を次の大型物件の購入費用にあてる といった前向きな売却であれば、大いに活用してもいいのではないかと思う。

 

 





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