大本命の RC物件が現る !!
少し前から 中古アパートの買い付けのことを書いていましたが、なかなか進展のない状況が続いていました。
しかし ここ数日、いろいろと状況の変化があったので 報告します。
まず一つ目の報告。
買い付けを入れてる木造アパートの他に、いきなり 大本命の物件が現れてしまったんです。
木造ではなく、テッチンコンクリート( RC )のミニマンション。
3階建てで 1DKの部屋が6部屋あり、築16年の物件になります。
以前から エレベーターの無いミニマンションを欲しいと思っていたんだけど、なかなか条件の合う物件はありませんでした。 ( エレベーターは保守費用が高い )
今回の物件の価格は ¥5000万程。
福岡市内の人気駅から徒歩10分ちょいで、土地も50坪近くあります。
利回りは7%ほどで 駐車場も3台分ついてる という、申し分ない物件です。
( 利回り7%は低いと思われるが、土地の価値だけで¥3500万はありそうなので問題なし。)
さっそく 若干の指値を入れつつ 買い付けを入れてみましたが、結果は運よく1番手でした。
↓
余計な2番手が現れないことを祈りつつ、ふたつの銀行へ融資の打診を開始しました。
今回の物件はRCなので、耐用年数は47年。
築16年の物件は、当然残りの31年分の融資を楽々引けるものだと考えていたんだけど、、、
二つの銀行の返答は、
① 47年ではなく、35年から築年数を引く という銀行と、
② 47年ではなく、40年から築年数を引く というパターンだった。
これでは 長くても24年の融資になるので、あまりキャッシュフローがでない。
全国区のOX銀行は、前回の木造アパートの買い付けの件で一次審査中であり、結果がでるまでは使うことができない。
うーん。
その 木造アパートの方はどうするん?
そしてもう一つの報告。
木造アパートの一つにも買い付けを入れていたんだけど、こちらの売り出し価格が決定しました。
自分の書いた買い付け価格は ¥2600万 台
その金額より、1割ほど高い金額での売り出しとなるみたいです。
木造4部屋で ¥3000万弱というのは、いくら場所が良くても 投資としてはお得じゃない。
よって早くもイチ抜けし、今回現れたRC物件の購入へ向けて注力していくこととなりました。
良い条件で融資が組めればいいんだけど、、、
この進捗は、また報告したいと思います。。