利息の力を甘く見なてはいけないよ という話
不動産投資だけに限った話ではないけど、利息の力を甘く見ないようにしてほしい との思いから このような記事を書いています。
現在自分は10部屋のワンルームを所有していますが、それぞれ借りた時期や融資期間の違いにより、10通りの違った条件のローンを組んでいます。
その中で、1.85%で借りているローンと、3.275%で借りているローンがあるので、利息の違いを比べてみたいと思います。
ちなみに借入期間はともに35年 (420回 ) です。
・ 1.85% の方は、借入額が ¥680万、毎月の支払いが ¥22,000
・ 3.275%の方は、借入額が ¥480万、月の支払いが ¥19,200
1回目の支払いは 端数を合わせるためにイレギュラーな額になるので、2回目の支払い額から記入してみましょう。
・1.85% = 2回目の支払い額 ¥22,000 のうち 元金¥11,541 利息¥10,465
・ 3.275% = 同じく支払い額 ¥19,200 のうち 元金¥6,134 利息 なんと¥13,083 !
たかが 1.4% の差 であるにもかかわらず、これだけの金額の差がでてしまいました。
1.85%の方は最初から現金返済額の方が多いのに対して、3.275%の方は利息返済の方が元金返済の2倍以上の額となっています。
これではいつまで経っても、元金が減らないですよね。
ちなみに、3.275% の方は 元金返済が利息返済より多くなるのは、返済開始から14年も経過してからになります。
完済すると、最終的な総支払い額はどうなるのか?
それでは 最終的な返済総額も書いてみよう。
・ ¥680万 x 1.85% x 35年 の場合の総支払い額は ¥924万円 で、
・ ¥480万 x 3.275% x 35年 の場合で試算すると ¥808万円 になります。
¥680万 vs ¥480万 の金額比較のはずなのに、金利の差によって 総支払額ではそれほど違いがない額になってしいました。
3.3%でさえこうなってしまうので、オルガ銀行の 4.5%などで35年のフルローンを組んでしまうと、おそらく総支払額は借入額の2.5倍程になると思われます。
( いや もっとかな? 誰か計算お願いします。 )
金利を経費に計上してキャッシュフローを得よう という上級者向けの目的や状況があるのなら、いいのかもしれません。
けど 初心者が 、融資が通るからといって安易に高い利息で融資を組んでしまうのは、いかがなものだろうか、、、と思うんです。
おそらく後々首が回らなくなります。
今日は、金利の力を甘く見ないように という話しでした。