利息の力を甘く見なてはいけないよん という話。
不動産投資だけに限った話ではないが、利息の力を甘く見ないようにしてほしい との思いから、このような記事を書いてみた。
ワタシは10部屋のワンルームを所有しているが、それぞれ借りた時期や融資期間の違いにより、10通りの違った条件のローンを組んでいる。
その中で、1.85％で借りているローンと、3.275%で借りているローンがあるので、利息の違いを比べてみたい。
ちなみに借入期間はともに35年 （420回 ） である。
・ 1.85% の方は、借入額が ￥680万、毎月の支払いが ￥22,000
・ 3.275%の方は、借入額が ￥480万、月の支払いが ￥19,200
１回目の支払いは、端数を合わせるためにイレギュラーな額となるので、２回目の支払い額から記入してみよう。
・1.85% = ２回目の支払い額 ￥22,000 のうち 元金￥11,541 利息￥10,465
・ 3.275% = 同じく支払い額 ￥19,200 のうち 元金￥6,134 利息 なんと￥13,083 !
1.85% と3.275% たかが 1.4% の差 である。
たった1.4%の金利差であるにもかかわらず、これだけの金額の差がでるのだ。
1.85%の方は最初から現金返済額の方が多いのに対して、3.275%の方は利息返済の方が元金返済の２倍以上の額となっている。
これではいつまで経っても、元金が減らない。
ちなみに、3.275% の場合、元金返済が利息返済より多くなるのは、返済開始から14年も経過してからである。
そして最終的な返済総額も書いてみよう。
・ ￥680万 ｘ 1.85% ｘ 35年 の場合は、￥924万円 で、
・ ￥480万 ｘ 3.275％ ｘ 35年 の場合は、￥808万円 となる。
￥680万 vs￥480万なのに、総支払額ではそれほど違いがない金額となってしまった。
オルガ銀行の 4.5％などで35年のフルローンを組んでしまうと、総支払額は借入額のおそらく2.5倍程になるハズだ。
金利を経費に計上してキャッシュフローを得ようという上級者向けの目的があるのなら、よいのかもしれない。
だが初心者が、融資が通るからといって安易に高い利息で融資を組んでしまうのは、いかがなものだろうか、、、 と思うのだ。
