11部屋目の物件探し開始 ~ 次は1棟アパートにしようと思う 4つの理由

何度も書いているが、現在ワタシは、11部屋目を検討している最中だ。

そして今回は、そろそろ区分マンションはやめて、1棟のアパートにしようと考えている。



アパート経営なら

理由はいろいろある。

① まずは、銀行の融資引き締めの影響で、アパートの価格が下がってきている実感があること。

② 逆に、築浅で場所が良い区分マンションはさらに高くなっていて、良い条件では買える気がしない。

この二つの理由は、ここ10年の九州での市場環境も影響している。

 

アパートについては、シノケンやTOMATOのベテラン勢に加えて、AKジャパンや、インベスターズクラウド など 新興勢力が台頭し、10年ほどの間にかなりの数の新築が建てられている。

当然、そろそろ利益確定の売り物件が、市場に大量に放出されるハズだ。

 

逆に区分マンションについては、中心地の土地不足により、ここ10年で建てられた新築物件は少ない。

 

③ そして、ワタシの融資状況についてもアパートを選びたい理由がある。

現在区分を10部屋持っていて、融資総額の残高は、4300万ほど残っている。

このまま区分を狙っても、チクチク銀行とOX銀行でもう5部屋くらいは融資してもらえそうだが、その後は現金購入か、金利の高いSB銀行に頼ることになりそうだ。

 

つまりは、毎月のキャッシュフローが¥20万に届く前に、条件の良い融資は打ち止めになりそうなのである。

このタイミングで1棟アパートに方向転換することで、融資の上限を引き上げようとの狙いがあるワケだ。

 



 

④ そして固定資産税

RCの物件は固定資産税が非常に高い。

 

今年1年に払う予定の固定資産税は、区分8部屋分で¥32万ほどだったと記憶している。

来年はおそらく¥40万になる。

いくら利回りが良く、丈夫で手がかからないといっても、限られたキャッシュフローの中からこれ以上の税金を払うのはガマンならない。

 

ガマン強いと言われている、ワタシのタマブクロにも限界があるのだ。

 

ということで、現在いくつかのアパートのブツ元に問い合わせを入れている。

築7年~15年までのモノで、価格帯は¥2800万~¥4300万の間の物件である。

お名前.com

木造の耐用年数は22年だが、OX銀行だと築40年という視点で検討していただける。

築15年の木造物件でも、あと25年のローンが組める可能性があるのだ。

 

はたして築30年以上たった木造アパートに、健全な入居者が入るのだろうか? という心配はたしかにある。

しかし、早めに 残債<担保価値 ( =土地値 ) という状態にできれば、リスクは少なくなると思われる。

残債以上の価格で売ればよい。

 

明日には、いくつかのブツ元から返答があるだろう。

また報告したい。

 

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