物件選定の基準と中古ワンルームを選ぶ理由
①、投資エリアは、人口が増えている都市の中心部に限定
購入手続き中も含めて、9部屋全て福岡市内にある物件です。
福岡には住んでいたこともあるので、良いエリアと問題ありそうなエリアの判別がつくこともありますが、 全国でも珍しく人口増加が続いている事が大きな理由です。
人口が減っていくエリアでの不動産経営は、そのうち厳しくなることがわかりきっているので、人口増が見込めないまでも、当分今の人口が維持できるエリアを投資対象にするべきです。
そしてその中でも都市中心部のみに集中投資することで、区分投資のメリットを最大限に活かすことができます。
都心部で、アパートや１棟マンションを手に入れることは、価格や利回り的に非常に難しいですが、中古の区分マンションであれば、優良物件を手に入れることが十分可能。
都心部に集中して投資できるところが、中古区分投資の最大の強みです。
②、そして築年数
区分の場合で、築１７～１９年までを購入の基準としています。
現時点で言うと、１９９８年築までとなりますが、できれば売る時のイメージアップのために２０００年築以降が望ましいと思います。
区分＝ＲＣ（テッチンコンクリート）なので、耐用年数は４７年。
築１７年の物件を購入して１０年間後に売るとしても、次に購入する人もまだまだ２０年の融資を組める事になるので、 十分に売り抜けることができるでしょう。
（そしてそのくらいの金額なら、キャッシュで買える金持ちも多い）
もちろん売らずに持っていてもよいのですが、いつでも売却できるという安心感が、サラリーマン大家には必要です。
③、そして広さ・設備と価格
・まず３点ユニットは除外、その理由も省略します。
広さは最低でも２０平米くらいはほしいところ。
（２０００年築以降の区分マンションであれば、まず３点ユニットはなく、ほぼこの広さも満たしてると思います。）
・そして価格ですが、基準となるエリアと築年数を満たした上で５００万円程で購入できる物件を探しています。
（私は毎日サイトをチェックしていますが、これを満たす物件は年に数個しかでてこない。）
私の物件があるエリアでの家賃帯は、基準内の物件で￥40,000～50,000程。
５００万円に対して２５年や３０年のローンを組むと、月の支払いは￥20,000～23,000くらいになります。
これに管理費と積立金が月に￥7,000～10,000、固定資産税が￥3,000 程、そして不動産屋に管理手数料で￥2,000～2,500 がかかります。
それほど手元に残らないので、これ以上高く買うことはできないということになります。
そして家賃￥40,000 以下のエリアだと、家賃に対する管理費・修繕費の比率が高くなるので、 さらに安く買うしかない。
個々のエリアに関するアドバイスはできないけど、区分の目安としては 表面利回りで１０％以上はほしいところです。
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