私の物件選定の基準 ② ~ 中古区分ワンルームを選ぶ理由

今回は、私の物件選定の基準を中心に書こうと思う。

 

 

①、投資エリアは、人口が増えている都市の中心部に限定している。

8部屋のうち、いちばん物件が多いのが福岡市。

ここを選んだのには大きな理由がある。

住んでいたこともあるので、良いエリアと問題ありそうなエリアの判別がつくこともあるが、 全国でも珍しく人口増加が続いている事が大きな理由だ。

当然のことだが、人口が減っていくエリアでの不動産経営が今後厳しくなることはわかりきっている。

人口増が見込めないまでも、当分現在の人口が維持できるエリアを投資対象にするべきだ。

そしてその中でも、都市中心部のみに集中投資することで、区分投資のメリットを最大限に活かすことができる

 

都心部で、アパートや1棟マンションを手に入れることは、価格や利回り的に非常に難しくなる。

だが、中古の区分マンションであれば、優良物件を手に入れることが十分可能。

モウイチドイオウ

都心部に集中して投資できるところが、中古区分投資の最大の強みである。

 

②、そして築年数

ワタシは、区分の場合で、築17~19年までを購入の基準としている。

現在で言うと、1998年築までとなるが、できれば売る時のイメージアップのために2000年築以降が望ましい。

区分=RC(テッチンコンクリート)なので、耐用年数は47年となる。

築17年の物件を購入し10年間後に売るとしても、次に購入する人もまだまだ20年の融資を組める事になるので、 十分に売り抜けることができる。

(そしてそのくらいの金額なら、キャッシュで買える金持ちも多い)

もちろん売らずに持っていてもよいが、いつでも売却できるという安心が、サラリーマン大家には必要だ。



③、そして広さ・設備と価格

・まず3点ユニットは除外、その理由も省略する。

広さは最低でも20平米くらいはほしいところだ。

(2000年築以降の区分マンションであれば、まず3点ユニットはなく、ほぼこの広さも満たしている)

・そして価格であるが、基準となるエリアと築年数を満たした上で500万円以内で購入できる物件を探している。

(私は毎日サイトをチェックしているが、これを満たす物件は年に数個しかでてこない。)



私の物件があるエリアでの家賃帯は、基準内の物件で¥40,000~50,000程。

500万円に対して25年や30年のローンを組むと、月の支払いは¥22,000~25,000となる。

これに管理費と積立金が月に¥8,000~10,000、固定資産税が¥3,000 程、そして不動産屋に管理手数料の¥2,000~2,500 が天引きされる。

それほど手元に残らないことがおわかりいただけるだろう。

よってこれ以上高く買うことはできないのだ。

 

しかし東京などの物件であれば家賃帯がもっと高くなるので、物件価格の購入基準を上げる必要がある。

そして家賃¥40,000 以下のエリアだと、家賃に対する管理費・修繕費の比率が高くなるので、 相応に安く買うしかない。

 

個々のエリアに関するアドバイスはできないが、区分の場合は、目安として表面利回りで10%以上が必要だ。

 



 



2件のコメント

返信を残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です